Vonovia-Rauchmelder
Anmerkungen zu einem Urteil des Amtsgerichts Herne (34
C 18/26) auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2026
Eine erste Einschätzung von Rechtsanwalt Peter Weispfenning
Vor kurzem gab der Mieterverein Witten bekannt:
„Es gibt noch keine gefestigte Rechtsprechung zur Frage, ob der
Einbau und die Mieterhöhung geduldet werden müssen. Ein kürzlich
gefälltes Urteil des Amtsgerichts Herne (Az. 34 C 18/26) winkte die
Maßnahme zwar durch, blendete die massiven datenschutzrechtlichen
Bedenken jedoch formalistisch völlig aus.
Es gibt also unterschiedliche Rechtsauffassungen. Großer Protest
hat jedoch bereits dazu geführt, dass Vonovia vereinzelt
zurückrudert. Dort wird der Austausch teilweise nur noch als
Instandsetzungsmaßnahme behandelt und es erfolgt keine Mieterhöhung
mehr. Mieter müssen sich also nicht alles gefallen lassen.“
https://www.mvmd.de/neue-rauchwarnmelder-der-vonovia.html
Eine erste Durchsicht des uns vorliegenden Urteils ergibt:
Das Amtsgericht Herne (34 C 18/26) entscheidet zugunsten von
Vonovia: Der Austausch funktionsfähiger Rauchwarnmelder gegen
Techem-„Multisensor Plus“ sei eine Modernisierung nach § 555b
Nr. 4 und 5 BGB, die Mieterin müsse den Einbau dulden, und nach
Einbau sei eine Mieterhöhung nach § 559 BGB grundsätzlich möglich.
Datenschutz sei für die Modernisierungseigenschaft „unerheblich“.
Die Berufung ist zugelassen.
Aus unserer Sicht ist das Urteil in mehreren zentralen Punkten
angreifbar. Es übernimmt weitgehend die Vermietererzählung und
prüft die Einwände nur oberflächlich.
1. Ausgangspunkt: Was der BGH 2023 wirklich gesagt hat
Der BGH (VIII ZR 213/21) hat klargestellt: Der Austausch
vorhandener Rauchwarnmelder ist grundsätzlich keine
Modernisierung, wenn lediglich gleichwertige Geräte ersetzt
werden. Eine Modernisierung kommt nur in Betracht, wenn mit dem
Austausch eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung
verbunden ist. Zusätzlich betont der BGH: Der bloße Gerätewechsel
ist regelmäßig keine bauliche Veränderung – und
genau diese ist Wesensmerkmal jeder Modernisierung nach § 555b BGB.
Das AG Herne zitiert diese Entscheidung, zieht daraus aber den
Kurzschluss: Weil der Multisensor Plus „bei Weitem“ mehr
Funktionen habe als ein Standardmelder, liege automatisch die vom BGH
geforderte Aufwertung vor. Das ist die zentrale Weichenstellung –
und zugleich eine der schwächsten und fehlerhaften Stellen des
Urteils.
Dagegen argumentieren wir und viele Mieterverbände: „Mehr
Funktionen“ ist nicht dasselbe wie eine objektive,
nachhaltige Verbesserung dieser Wohnung oder der tatsächlichen
Wohnverhältnisse. Der BGH verlangt eine Aufwertung der Mietsache,
nicht eine Produktbroschüre. Die zusätzlichen Funktionen müssen
konkret als nachhaltige Gebrauchswertsteigerung bzw. Verbesserung der
allgemeinen Wohnverhältnisse festgestellt werden; ihre bloße
technische Existenz ersetzt diese Prüfung nicht.
2. Die einzelnen Zusatzfunktionen – unsere Argumente und
die Bewertung des Gerichts
Kohlenmonoxid-Sensor
Gericht: CO-Erkennung sei eine objektive Verbesserung der
Sicherheit für Leib und Leben, unabhängig von der konkreten
Wohnung.
Wir: In der streitgegenständlichen Wohnung gibt es Fernwärme,
keine Gastherme, keinen Gasherd. Eine Warnung vor einer Gefahr, die
dort physikalisch kaum entstehen kann, erhöht den Gebrauchswert
nicht. Zudem ist die Deckenmontage in solchen Wohnungen für CO
fachlich ungeeignet: Fachleute und Verbände verweisen darauf, dass
CO-Warner nach DIN EN 50291 in vergleichbarer
Konstellation in Atemhöhe (Wand, ca. 1–1,5 m) sitzen sollen, nicht
an der Decke wie ein Rauchmelder. Ein falsch platzierter Sensor kann
trügerische Sicherheit erzeugen.
Das Gericht setzt sich mit der konkreten Gefahrensituation
(Fernwärme) und mit der Montagehöhe nicht ernsthaft auseinander. Es
genügt ihm die abstrakte Existenz eines Sensors.
Vernetzung / Gruppierfunktion
Gericht: Alarme seien in der ganzen Wohnung hörbar; das erhöhe
Rettungschancen, auch nachts.
Wir / Klägerin: In einer 67-m²-Wohnung mit drei Zimmern plus
Flur/Küche ist das kein wesentlicher Fortschritt. Herkömmliche
Melder sind in solchen Wohnungen ohnehin hörbar. Die Vernetzung ist
vor allem ein Argument für große Grundrisse oder hörbeeinträchtigte
Personen – beides ist hier nicht festgestellt.
Das Gericht behauptet den Mehrwert pauschal „auch für die
Wohnung der Klägerin“, ohne Feststellungen zu Grundriss, Türlage
oder Hörvermögen.
Ferninspektion alle 14 Tage
Gericht: Das entlaste die Mieterin von jährlichen
Wartungsterminen und stärke die Privatsphäre.
Wir: Das ist argumentativ verdreht. Es geht eigentlich um das
Gegenteil: Statt eines jährlichen, angekündigten Technikers hängt
dauerhaft ein funk- und datenfähiges Gerät in jedem Raum. Der
Komfortgewinn liegt beim Vermieter (weniger Vor-Ort-Termine, digitale
Dokumentation, Planbarkeit). Dass weniger Besuche die Privatsphäre
stärken, während gleichzeitig Sensorik in Schlafzimmer,
Kinderzimmer und Flur sitzt, ist eine Wertung, die Art. 13 GG
auf den Kopf stellt.
Raumklima / App / LED-Lüftungshinweis
Gericht: Optionale App-Hinweise verbesserten Wohnklima,
Schimmelprävention und energieeffizientes Verhalten. Grundfunktionen
liefen auch ohne App.
Wir:
Die Deckenmessung von Temperatur
und Feuchte ist ungenau (wärmere, feuchtere Luft steigt).
Dieselben Daten liefert ein
Hygrometer für einmalig wenige Euro.
Die LED-Empfehlung ohne klare,
nachvollziehbare Schwellen kann zu falschem Lüften führen.
Entscheidend: Die Hardware kann speichern und übertragen.
„Default off“ ändert nichts daran, dass ein
überwachungsfähiges System installiert wird. Ohne Einwilligung ist
die derartige Datenverarbeitung nach der DSGVO unzulässig; ein
Gerät, dessen Zweck die Datenerfassung ist, darf nicht gegen den
Willen des Mieters in die Wohnung gebracht werden.
Das Gericht erklärt Datenschutz ausdrücklich für unerheblich
bei der Einordnung als Modernisierung. Das mag für die
Katalogprüfung nach § 555b BGB vertreten werden – beantwortet
aber nicht die Frage, ob der Mieter eine Duldungspflicht zum Einbau
hat.
Küchengerät (Hitze statt Rauch)
Gericht: Spezieller Schutz, weniger Fehlalarme durch Kochdämpfe.
Verbände / Fachkritik: Der Hitzesensor nach DIN / BS 5446-2 löst
typischerweise bei 56–64 °C aus. Direkt über der Kochstelle
drohen Fehlalarme, weiter entfernt kann der Brand schon übergegriffen
haben, bevor die Deckentemperatur erreicht ist. Hersteller
klassischer Melder haben Sicherheitsbedenken gegen
Multifunktionsalarme geäußert: Im Ernstfall muss klar sein, worum
es geht (Rauch vs. CO vs. Hitze); gemischte Töne und LEDs können
verzögern oder falsches Verhalten auslösen (Fenster auf bei CO vs.
Fenster zu bei Rauch).
3. Bauliche Veränderung – vom Gericht fast übersprungen
Mehrere Mieterverbände (Witten, DMB-Musterwiderspruch) stellen
den Punkt voran, den der BGH 2023 besonders betont hat: Ohne
bauliche Veränderung gibt es keine Modernisierung,
unabhängig von der Katalognummer in § 555b BGB.
Nicht entscheidend ist, ob die neuen Geräte angeschraubt werden,
sondern ob durch ihre Installation gegenüber dem bisherigen Zustand
ein neuer baulicher bzw. gebäudetechnischer Zustand geschaffen wird.
Zwar kann auch eine Veränderung der Gebäudesystemtechnik
darunter gefasst werden. Ein bloßer Gerätetausch reicht jedoch
grundsätzlich nicht.
Das AG behandelt das nur implizit, indem es „Installation“
sagt und sofort zu Gebrauchswert und Wohnverhältnissen springt. Das
ist methodisch unsauber.
Das AG Herne hätte zunächst eigenständig feststellen müssen,
ob die Installation des vernetzten, funkfähigen Mehrsensor-Systems
gegenüber der vorhandenen Ausstattung einen neuen baulichen bzw.
gebäudetechnischen Zustand schafft – und nicht allein aus den
zusätzlichen Produkteigenschaften auf eine bauliche Modernisierung
schließen dürfen.
4. Wirtschaftlichkeitsgebot und Mieterhöhung
Kostenrelation nach den Akten: ca. 135 € je Multisensor gegen
ca. 25 € für ein Standardgerät; fünf Geräte; angekündigte
Erhöhung der Miete rund 4,26 €/Monat.
Gericht: Weites Ermessen des Eigentümers aus Art. 14 GG; Gerichte
dürften keine „besseren“ Erwägungen an die Stelle des
Vermieters setzen; 100 € Mehrkosten seien durch Sicherheits- und
Komfortzuwachs gerechtfertigt; keine Luxusmaßnahme; Renditestreben
sei legitim (und das bei einem Konzern, der monatlich pro Wohnung ca.
160 Euro Dividende ausschüttet, die wir bezahlen dürfen).
Wir: Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 241 Abs. 2, 242, 559 BGB)
verlangt, unnötigen Aufwand zu vermeiden. Zusatzfunktionen, die der
konkrete Mieter nicht nutzen kann oder nicht nutzen will (kein Gas,
kein App-Wunsch, Datenschutzablehnung), sind unnötiger Aufwand. Der
Umstand, dass ein Gerät technisch mehr kann als der gesetzlich
vorgeschriebene Mindeststandard, beantwortet für sich genommen noch
nicht die Frage, ob die zusätzlichen Funktionen eine nachhaltige
Gebrauchswertsteigerung oder Verbesserung der allgemeinen
Wohnverhältnisse darstellen und welche Mehrkosten darauf entfallen.
Die Umlage von Instandhaltungskosten (fälliger 10-Jahres-Tausch)
unter dem Etikett „Modernisierung“ ist genau das, was §
559 Abs. 2 BGB verhindern soll.
Hier mischt das Gericht zwei Ebenen: ob eine Maßnahme
Modernisierung ist und ob die Kosten umlagefähig bzw.
verhältnismäßig sind. Selbst wenn man eine Teilmodernisierung
annähme, müssten die Mehrkosten gegenüber einem gleichwertigen
Ersatzgerät herausgerechnet werden. Das Urteil prüft keine
Kostenspaltung. § 559 BGB erlaubt nur eine
Modernisierungsumlage; reine Erhaltungs- und Instandhaltungskosten
müssen herausgerechnet werden.
Die Berufung auf Art. 14 GG und die Warnung vor „Anmaßung von
Wissen“ wirkt wie eine Selbstbeschränkung, die § 559 Abs. 4 BGB
und das Wirtschaftlichkeitsgebot entwertet. Der Gesetzgeber hat die
Umlage gerade nicht ins freie Belieben des Vermieters gestellt.
5. Datenschutz, Art. 13 GG, Härte (§ 555d Abs. 2 BGB)
Das ist der Punkt, den viele Mieter am schärfsten kritisieren und
den das Gericht am kürzesten abtut.
Selbst wenn die technischen Eigenschaften des Geräts
grundsätzlich eine Modernisierung begründen könnten, kann die
konkrete Art und Weise seiner Datenverarbeitung für die Frage der
Rechtmäßigkeit des Eingriffs, die Duldungspflicht und insbesondere
die Härteabwägung nach § 555d Abs. 2 BGB erheblich sein.
Kern der Mieterkritik:
Eine Maßnahme, die ohne Einwilligung personenbezogene oder
personenbeziehbare Wohnungsdaten (Klima, Anwesenheit über
Nutzungsprofile) erfassen kann, verstößt gegen die DSGVO. Eine
rechtswidrige Maßnahme ist nicht duldungspflichtig. Auch „default
off“ ändert die Konstruktion nicht: Das Gerät ist auf
Datenerfassung ausgelegt; eine Aktivierung ist am Gerät oder durch
den Vermieter möglich; eine Speicherung erfolgt nach Angaben der
Verbände auch lokal für Stunden. Aus Klima-Zeitreihen lassen sich
Anwesenheits- und Nutzungsprofile ableiten – relevant etwa in
Schimmelstreitigkeiten oder bei noch weitergehender Überwachung.
Das AG sagt dazu im Wesentlichen nur:
Datenschutzverstöße seien für §
555b BGB unerheblich.
Keine Härte nach § 555d Abs. 2
BGB.
Daten würden nur bei Aktivierung und nur kurz erhoben, keine
Speicherung oder Zusammenführung.
Das ist in mehrfacher Hinsicht unzureichend:
Eine Modernisierung muss
rechtmäßig sein. Ein Verstoß gegen höherrangiges Recht (DSGVO,
Art. 13 GG) kann die Duldungspflicht entfallen lassen.
Die Tatsachenfeststellung zur
Datenverarbeitung ist äußerst dünn. Das Gericht referiert im
Wesentlichen den Vortrag der Beklagten.
Die Härte wird nicht individuell
geprüft (sensible Räume, Vertrauensverlust, Überwachungsgefühl),
sondern pauschal verneint.
Die Wertung „Fernwartung stärkt Privatsphäre“ steht im
Widerspruch zu Art. 13 GG.
Hier hätte das Gericht mindestens aufklären müssen: Was wird
lokal gespeichert, auch im Off-Modus? Wer hat Zugriff? Welche
Protokolle? Welche Löschfristen? Ohne das bleibt die Feststellung
„keine Härte“ spekulativ.
6. Ankündigung, Duldung, Zwangsmittel
Wir kritisieren auch den Druck von Vonovia mit der sogenannten
Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB): unklare Zwecke, fehlende
Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung,
unzureichende Beschreibung der Datenflüsse. Das AG hält die
Ankündigung für ordnungsgemäß, ohne das im Einzelnen
abzuarbeiten.
Die Widerklage mit Ordnungsgeld bis 250.000 € und Ordnungshaft
ist das übliche Vollstreckungsinstrument nach § 890 ZPO. Inhaltlich
hängt sie vollständig an der Modernisierungsqualifikation. Fällt
diese, fällt auch der Duldungstitel.
Bemerkenswert: Streitwert 500 € bei einem Musterverfahren, das
für einen Konzernbestand mit Hunderttausenden Wohnungen
Präzedenzwirkung haben soll. Das erklärt die zugelassene Berufung –
und relativiert die „Klarheit“, die das AG vorgibt herzustellen.
Das AG Herne hat hier mit einer vermieterfreundlichen Lesart der
BGH-Öffnungsklausel entschieden. Kein Mieter und keine
Mieterin sollte sich deshalb einschüchtern lassen.
Herne, 27.7.2026
Um Hinweise zur Verbesserung der Argumentation wird ausdrücklich
gebeten
